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房地产市场伤情:商业地产遭受重创 办公需求进一步下滑

中房智库 苏志勇/文

  突如其来的新冠肺炎疫情,不仅对14亿中国人的社会生活造成严重影响,更是对中国经济造成不小的冲击。房地产在这次疫情中也是最“受伤“的行业之一。延长假期、推迟复工、关闭售楼处,令销售、新开工、施工、竣工等受到全方位影响;旅游景区和娱乐场所关闭,住宿、餐饮、购物场所的大面积停业令商业地产和文旅地产损失惨重;市场需求的下降波及上下游产业链,钢铁、水泥、建材、家装等相关行业也备受伤害。中房智库结合疫情趋势及房地产相关数据,对疫情空袭下的房地产市场“伤情”简要梳理和分析,仅供参考。

  住宅市场:需求延后但不会消失

  住宅市场是房地产市场的重头,也是与民生息息相关的市场。从目前疫情的发展趋势看,按照钟南山院士的推测,本次疫情在2月底达到峰值,4月份有望结束。目前湖北以外的省份新增确诊病例连续下降,意味着疫情已经初步得到控制。随着非疫情高发区域陆续复工,房地产投资也将逐渐恢复。乐观估计疫情对房地产市场特别是住宅市场的影响集中反映在一季度。

  为了防控疫情,春节前已有包含湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及武汉、成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内至少60余个省市下发通知,明确要求暂停售楼处销售活动。许多房企借此加大了线上营销的力度,通过网上看房、手机看房等途径弥补线下营销的损失,但实际情况并不理想。

  根据亿翰智库监测的1月份40城市住宅市场交易数据,1月全国商品住宅销售面积1538.61万平方米,同比、环比分别下跌5.9%和33.9%。其中一线城市同比下降15.1%,环比下降39.3%。核心二线城市成交面积512.8万平方米,环比跌幅达到43.1%。普通二线城市成交面积345.4万平方米,同比下滑28.1%,环比下滑26.4%。三四线城市1月份成交面积483.7万平方米,同比上升4.6%,环比下降23.6%。虽然1月份销售数据同比、环比均出现大幅下降,但并非完全是受疫情影响,只是1月下旬才开始显现。进入2月份则表现更为明显。华创证券监测的2月份首周45城一手房仅成交17万平方米,同比减少89%。

  关闭售楼处的措施大概率会持续到2月底,一季度销售大幅下滑不可避免,预计一季度销售至少下降30%以上,湖北预计下滑70%以上。

  疫情虽然对一季度房地产市场造成不小的冲击,但对全年不会有太大影响。

  首先,一季度是传统的销售淡季。从过往10年数据看,房企销售一季度占比仅占全年的18%。如果一季度末疫情能够结束,楼市将在二季度销售旺季到来之时走出阴霾。关闭售楼处迫使房企转入线上营销,虽然不能促成直接成交,但蓄客效果会随着疫情结束开始显现。

  其次,市场需求会因疫情延后,但不会消失。疫情给我们一个重要启示:没有自己的房子,关键时刻别说住酒店,就算租住的房子也可能被拒之门外。这种安全感只有在自家的房子里才能真正体现。不仅要有自己的房子,而且要住着宽敞舒适,采光通风、社区环境俱佳。“2003年非典疫情之后,健康住区的概念开始盛行,相信此次疫情之后,对住房品质的追求可能会更进一步。”

  第三,稳增长的逻辑会促使政策适度放宽,带动需求的增长。新冠肺炎疫情给中国经济带来了不小的损失,抗击疫情之外,稳增长的形势变得更加严峻,作为支柱产业的房地产又将成为宏观经济的“压舱石”。房地产调控的“一城一策”给了地方政府一定的发挥空间,此前过于严格的限购限售措施有了放松的可能,特别是对“错杀”的改善型需求会适度放松。2月12日,无锡、西安等多个城市发布了楼市刺激政策,内容涵盖纳税延期、贷款支持、分期缴纳土地出让金等利好措施。可以预计,未来还会有更多的城市出台各种房地产行业利好政策。

  当然,以上都是出于最为乐观的估计,疫情对市场的负面影响也不容忽视。疫情的持续给房企带来巨大的现金流压力,节后开工还将面临赶工期与招工难、人工成本增加的矛盾。这些因素相叠加,将加速中小企业的破产倒闭,行业集中度将进一步提升。房企最重要的工作就是保证现金流:一方面加大促销力度,加快销售回款;另一方面则是加快应收账款催缴。

  商办地产:商业遭受重创

  办公需求进一步下滑

  相比于住宅市场的需求韧性和自我恢复能力,商业地产在此次疫情中可谓损失惨重,而且是不可逆的。

  这次新冠肺炎疫情发生在中国传统的春节之前,对于商业地产来说,这是一年中最黄金的旺季,疫情的中心又处在九省通衢的武汉。受疫情影响,全国大部分城市商业零售、住宿餐饮、旅游、娱乐等产业按下暂停键,购物中心的客流、品牌商的销售受到巨大影响。 (责任编辑:东莞网)

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